333体育平台app_北京土拍揭秘1：开发商如何玩心理战？政府如何限溢价率？

昨日14时的北京国土资源局，人烟稀少，有时候经过的人，相互一大笑东条英机，一派祥和。15时的二楼土地交易大厅，虽不至于人声鼎沸，也已是嘈杂喧闹。

开发商们手执装有公章文件的档案袋相继而来，在会议室门口等候摇号。而媒体们，阻截每一位获得号的开发商，将竞拍企业一一对应。15时30分，这里开始化身金钱的海洋，虽没波涛没浪，但隔着土拍室的大门，你都能闻到金钱的气息，听见它们在空中洋洋洒洒加码撞击的悦耳声。

嗯，真为难听。1很久没有参访土拍电影现场的弹房君，找到这几年来，开发商的心理战是一拳更加好，一场土拍下来，冷静和注意力都被切削得更加上了三层楼。比如第一场土拍电影刚开始，首轮报价23号举牌后现场之后一片安静，再行无人应价，拍卖会官不能开始三次叫价。

大厅里看热闹的人均一脸惊讶，惊叹：一锤定音?莫非都来陪伴标的?。直到第三次叫价时，才有人徐徐高举牌子。慢热的土拍，才算确实开始。

而一眼仔细观察昨天的3场土拍电影，可以找到，夺下第一幅地块海淀翠湖科技园6009、6010地块的国瑞+中铁建+碧桂园联合体，从一开始就气势汹汹，大有无以拿之心。特别是在到了下半场竞拍谦和面积时，举牌追价基本没什么犹豫不决，面无表情地手臂利落一扬，5000万追赶。且在第二幅地块海淀翠湖科技园6019、6020地块竞拍时，他们也仍然应价很快，直到最后一刻才被忽然蹦出的万科+五谷丰登联合体超越了稳拿局面，被迫偃旗息鼓，最后输给后者。

弹房君细数了下，海淀两块宅地竞拍环节共66轮，国瑞+中铁建+碧桂园就举牌了33次，当之无愧沦为全场最积极分子。刚刚从激战现场回头出来的某国有有限公司开发商和弹房君说道，他定期会带有所不同的小伙伴来这个竞拍室，让他们体会体会挥金如土的感觉，荐一次5000万，去哪看这样的大场面。昨天的土拍现场，弹房君看见京投发展总裁高一轩也特地带领了投资部老总和两名员工一起躺在了土拍电影室里参予第二场竞拍。有了老板坐镇的京投，一路举牌大力，仍然到了后半场谦和面积竞拍突破20%时，才退出追上。

反之，有的企业则更喜欢玩游戏推迟，次次都要拍卖会官第三次叫价时，才徐徐高举手中的号码牌。对于这种反射弧，某北京国企开发商告诉他弹房君，虽然大家都作好了冲向价格天花板的打算，但还是不会心存侥幸输掉万一不第一时间呢，于是使用了这种心理战，目的在于让拍卖会官能下调竞价阶梯。2昨天转让的4块土地中，溢价率最低的为经开区路东区的综合地块，经过47轮的竞拍，最后被首创+远洋联合体以71.65亿元夺下，溢价率49.9%，超过最低禁售。在土拍电影现场，最低竞价是个爱好者开场前没有人告诉，开场时只有拍卖会官告诉，而其他人只有到了最后喊出到竞价天花板了才能告诉。

对于这个竞价天花板如何原作，大家很是奇怪，但却无公式可寻。某国有有限公司开发商和弹房君说道，这个数字，大部分是政府意识主导的，比如海淀地块，政府期望较少一些商品住宅，多一些谦和住宅，那么地块的竞价天花板就不会较低一些，好让企业转入到竞拍谦和面积的环节。

而经开区的综合地块，且不说里面有22%的商业很差规划，政府在那一片区没太高的谦和住宅点子，所以就更加偏向于买个好价钱。套到昨天的土拍结果里看，或许是这个理。昨天溢价率低于的地块为海淀翠湖科技园6019、6020地块，为15%，而它也是谦和面积竞到最低的地块，超过44%，竞得者为万科+五谷丰登联合体。

从这块地的区域来看，坐落于海淀温泉村的太舟坞生态休闲园附近，西北有中关村环保科技园，东北是永丰产业基地。而这区域5公里内近来成交价的两宗宅地，一块是2016年11月2日成交价的永丰产业基地(新的)HD00-0401-0146地块，由中铁以21.5亿元的总价勇夺，建筑规划面积91049平方米，其中，需配建的公共出租住房集中于36000平方米，而居住于剩下建筑规模规定全部建设成自住型商品住房。另一宗，则是2016年12月1日成交价的永丰产业基地(新的)HD00-0401-0062、0166、0158地块(西北旺镇18号地)，这也是北京首个转让的100%谦和地块，由万科以50亿元夺下。

海淀政府的心思，还感叹如上述人士所言。此外，距离不远处的两宗谦和地块，皆落到万科口袋，有段子不免大笑言，昨天万科夺下的不是44%谦和，而是144%谦和。

而谦和地究竟如何运作，已过半年，市场仍然没一个好的样本。万科快乐吗?很难说。

但能确认的是这次最少比上次快乐，因为这回傍上了五谷丰登这个金主。3在弹房君显然，全场最快乐的，当归属于主持人第二场和第三场土拍的那位男性拍卖会官鹏哥了。据弹房君仔细观察，这位拍卖会官对整数情有独钟，全场下来只要遇上整数报价，一定会尤其警告：整数唷!。

此外，这位拍卖会官还奇爱人张开右手不作促销状，对着台下神情各异的竞拍者微妙一大笑，来一句：考虑一下吗?。对于他的拍卖会风格，开发商也很是讨厌。某总部坐落于国贸CBD的开发商告诉他弹房君：这位男拍卖会官风格不死板，而且不同于其他主持人讨厌压低阶梯报价，他主持人时往往能减少竞价阶梯或者谦和阶梯，竞拍过程也活跃许多。

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